Solo industrial em uma cidade que não produz mais solo industrial
Quatro áreas contíguas em Gramado, Rio Grande do Sul. Titularidade única, acesso registrado, zoneamento certificado pelo município.
Quatro áreas contíguas em Gramado, Rio Grande do Sul. Titularidade única, acesso registrado, zoneamento certificado pelo município.
01Onde fica
Quatro saltos de escala, do continente ao município. O ponto verde é sempre o mesmo lugar.
Mapas elaborados a partir de dados públicos do IBGE e do Natural Earth.
Maior economia da América Latina. Moeda própria, mercado imobiliário maduro e registro de imóveis com fé pública em cartório.
Estado mais meridional do país, fronteira com Argentina e Uruguai. Base industrial e agropecuária consolidada. Capital: Porto Alegre.
Planalto de altitude colonizado por alemães e italianos. Clima temperado, vinhedos e o principal polo de turismo de inverno do Brasil.
115 km de Porto Alegre e do aeroporto internacional Salgado Filho. Cerca de 40 mil habitantes. 7,9 milhões de visitantes por ano.
02Demanda
Gramado não tem alta e baixa temporada no sentido convencional. O calendário de eventos distribui a demanda pelos doze meses — e sustenta a ocupação hoteleira, o comércio e a operação de serviços fora dos picos.
O maior e mais longo festival natalino do mundo, na 40ª edição, com 88 dias consecutivos de programação. Sozinho, movimenta milhões de visitantes.
Segunda maior temporada da cidade, consolidada como evento de atração nacional no primeiro semestre.
Um dos mais tradicionais festivais de cinema da América Latina, realizado desde os anos 1970. O troféu Kikito é referência do audiovisual brasileiro.
Festival de música erudita e popular que reúne intérpretes e estudantes de música de todo o país.
Circuito gastronômico que mobiliza a rede de restaurantes da cidade, um dos pilares do turismo local.
Feira internacional de turismo que reúne operadores e compradores de dezenas de países. É o evento que conecta Gramado ao mercado global de viagens.
Em 2025, cerca de 680 eventos foram realizados em Gramado e na vizinha Canela, reunindo mais de 272 mil participantes. A cidade dispõe de centros de eventos e rede hoteleira dimensionada para o turismo de negócios.
Para quem investe, o calendário importa por uma razão prática: demanda distribuída reduz a sazonalidade do retorno.
03Mercado imobiliário
Em 2024, o valor médio do metro quadrado de imóveis novos em Gramado alcançou R$ 18.914 — acima de Porto Alegre, Florianópolis e Curitiba. Em 2026 aproxima-se de R$ 20 mil.
O dado é de levantamento da Brain Inteligência Estratégica em parceria com a Planta, entidade de desenvolvimento imobiliário da Serra Gaúcha.
O que chama atenção não é o patamar, e sim a resiliência. Esse resultado foi obtido em 2024, o ano das enchentes históricas que fecharam o aeroporto de Porto Alegre por meses. Gramado manteve preço e volume de vendas.
A explicação é a mesma que sustenta este ativo: escassez de terrenos e zoneamento restritivo. A cidade não pode crescer para os lados sem mudar a própria lei.
Fontes: Brain Inteligência Estratégica e Planta — Entidade para o Desenvolvimento Imobiliário Sustentável da Serra Gaúcha.
Os valores acima referem-se ao mercado residencial e servem como indicador da dinâmica da cidade. Não são comparáveis diretamente a solo industrial ou rural, cujo regime de preços é próprio.
04O lugar
Gramado fica na Serra Gaúcha, a 115 quilômetros de Porto Alegre, no extremo sul do Brasil. Colonizada por alemães e italianos no fim do século XIX, transformou-se no destino turístico mais consolidado do país fora do litoral.
Em 2025 recebeu 7,9 milhões de visitantes, crescimento de 20,7% sobre o ano anterior e próximo do recorde de 8 milhões de 2023. O turismo responde por cerca de 90% da economia local. O Natal Luz, na 40ª edição, é o festival natalino de maior duração do mundo — 88 dias consecutivos.
Argentina, Uruguai e Estados Unidos lideram a emissão de turistas estrangeiros, vindos de mais de setenta países.
| Visitantes em 2025 | 7,9 milhões |
| Crescimento sobre 2024 | +20,7% |
| Participação do turismo na economia | ~90% |
| Permanência média | 4,63 noites |
| Rede hoteleira | ~270 hotéis |
| Distância de Porto Alegre | 115 km |
Fonte: Observatório do Turismo de Gramado, vinculado à Secretaria Municipal de Turismo.
Investimentos anunciados para a região superam R$ 1,3 bilhão, entre eles o complexo Sirena Gramado, com pista de esqui coberta, e o primeiro resort Club Med do estado, previsto para 2027.
Lei própria de estilo arquitetônico, controle rigoroso de publicidade e plano diretor restritivo. É o que sustenta o valor do metro quadrado — e o que torna finito o estoque de solo qualificado.
05A tese
O perímetro urbano de Gramado atravessa o conjunto. De um lado, cerca de seis hectares em zona industrial. Do outro, doze hectares em zona rural, onde a taxa de ocupação legal não passa de 3%.
Isso não é um defeito de enquadramento. É a estrutura do ativo. O potencial construtivo concentra-se no núcleo industrial; o restante funciona como entorno protegido do próprio empreendimento.
Ninguém adensa ao lado, porque o lado também é seu.
Diagrama esquemático. As áreas exatas de cada porção estão sendo apuradas por levantamento georreferenciado.
06Regime urbanístico
Conforme as Declarações Municipais 100 a 103 de 2026, emitidas pela Secretaria Municipal de Planejamento de Gramado com base na Lei Complementar 17/2022.
| Parâmetro | 7.1 — Industrial | 9.4 — Rural |
|---|---|---|
| Parcela mínima | 5.000 m² | 30.000 m² |
| Taxa de ocupação | 50% | 2% a 3% |
| Índice de aproveitamento | 1,0 | 0,02 a 0,04 |
| Pavimentos | 3 | 2 |
| Hospedagem | não admitida | até 35 unidades |
Admite indústria, depósitos de grande porte, transporte de cargas, comércio atacadista e varejista, oficinas, escritórios, ensino, serviços de saúde e prestação de serviços.
Admite instalações residenciais, escritórios, hospedagem transitória, restaurantes, indústria de pequeno porte e atividades predominantemente rurais.
07Titularidade
Cadeia dominial curta e rastreável. As três primeiras originam-se de um mesmo desmembramento, registrado em 2014.
| Matrícula | Área | Situação |
|---|---|---|
| 30.219 | 4,2683 ha | Testada de 201,70 m para a Estrada Municipal do Carahá |
| 30.221 | 4,2683 ha | Contígua à 30.219, ao Norte |
| 30.220 | 4,2683 ha | Contígua à 30.221, ao Norte |
| 33.231 | 4,8600 ha | A Sudeste, confrontando o Travessão |
Servidões de passagem registradas em cartório conectam as demais matrículas à via municipal.
08Leitura cartográfica
A linha alaranjada é o perímetro urbano de Gramado. Acompanhá-la em três escalas mostra por que o conjunto tem dois zoneamentos: ela não passa ao lado das áreas, passa por dentro.
Carahá
ESCALA 1 · A CIDADE
ESCALA 2 · A APROXIMAÇÃO
ESCALA 3 · O TERRENO
Todas as imagens desta seção são capturas do geoportal oficial da Prefeitura Municipal de Gramado, sem edição.
09Registro visual
As imagens acima são representações. As desta seção são capturas reais, sem edição — imagens de satélite e o geoportal oficial do município.
Imagens de satélite: Google Earth / Airbus. Cartografia: Geoportal da Prefeitura Municipal de Gramado. Levantamento georreferenciado e registro fotográfico em campo disponíveis no data room.
10Aproveitamento
Galpões, centros de distribuição, depósitos de grande porte e empresas de transporte de cargas, com índice de aproveitamento de até 1,0 no núcleo.
Comércio atacadista e varejista, oficinas, escritórios, estabelecimentos de ensino e serviços médicos.
Na porção rural, hospedagem transitória com coeficiente hoteleiro de até 35 unidades habitacionais.
Lotes industriais a partir de 5.000 m² no núcleo urbano, observada a vedação a loteamento residencial.
Gramado não amplia seu estoque de solo industrial. Cada revisão do plano diretor tende a reduzi-lo.
Operação no núcleo, hospedagem no cinturão. Dois mercados distintos dentro do mesmo ativo.
Possibilidades compatíveis com o zoneamento declarado. Cada projeto depende de aprovação municipal e de análise técnica própria.
11Vocação de destino
O perímetro urbano de Gramado entrega, no Carahá, cerca de seis hectares de zona 7.1 industrial — o trecho plano do conjunto, entre 560 e 610 metros de altitude. Com taxa de ocupação de 50% e três pavimentos admitidos, o parâmetro comporta na ordem de 30.000 m² de área coberta térrea, estimativa a ser confirmada pelo georreferenciamento em curso.
O que Gramado e Canela consomem — 7,9 milhões de visitantes em 2025 — sobe a serra a partir da região metropolitana de Porto Alegre, a pouco mais de cem quilômetros. O Carahá fica na porta sudeste do município, na divisa com Três Coroas, com testada de 201 metros para a Estrada Municipal do Carahá.
A reforma tributária brasileira (Emenda Constitucional 132/2023 e Lei Complementar 214/2025) desloca a cobrança dos tributos sobre consumo para o local de destino e extingue, até 2033, os incentivos de origem que por décadas definiram onde as empresas instalavam seus centros de distribuição. A partir daí, a localização volta a ser uma decisão logística: proximidade do consumo, acesso e custo do solo.
A reforma tributária brasileira, em um minuto
O Brasil está substituindo cinco tributos sobre consumo por um IVA dual — uma parcela federal e uma compartilhada por estados e municípios — com crédito amplo ao longo da cadeia e cobrança no destino, no modelo que o investidor europeu ou japonês já conhece. A transição corre de 2026 a 2033.
Um efeito direto sobre ativos industriais: os incentivos regionais que distorceram a geografia logística do país perdem força a partir de 2029 e desaparecem em 2033. Como um galpão leva de dezoito a trinta e seis meses entre contrato e operação, quem quer estar de pé nesse horizonte decide nos próximos dois anos.
Este material descreve o regime legal em vigor e não constitui parecer tributário. Alíquotas e regulamentação ainda estão em definição.
12Para investidores estrangeiros
A aquisição de imóvel rural por estrangeiro no Brasil é regida pela Lei 5.709/1971, que impõe limites e requisitos. Em abril de 2026 o Supremo Tribunal Federal reafirmou a equiparação de empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro a empresas estrangeiras para esse fim.
Duas circunstâncias deste ativo merecem exame.
Cerca de seis hectares situam-se dentro do perímetro urbano de Gramado. A classificação como urbano ou rural é determinante para a aplicação daquela lei.
As matrículas estão sob titularidade de pessoa jurídica brasileira, o que permite estruturação societária com participação estrangeira minoritária.
Ambos os pontos devem ser examinados por advogado brasileiro especializado. Este material é informativo e não constitui parecer jurídico.
13Data room
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