Участок на продажу · Грамаду, Бразилия
Четыре смежных участка в Грамаду, Риу-Гранди-ду-Сул, на юге Бразилии. Единый собственник, зарегистрированный проезд, зонирование подтверждено муниципалитетом.
01Где это
Четыре шага масштаба, от континента до муниципалитета. Зелёная точка — всегда одно и то же место.
Карты построены по открытым данным IBGE и Natural Earth.
Крупнейшая экономика Латинской Америки. Зрелый рынок недвижимости с системой публичного реестра прав, которую ведут нотариальные регистрационные конторы.
Самый южный штат Бразилии, граничащий с Аргентиной и Уругваем. Развитая промышленная и аграрная база. Столица — Порту-Алегри.
Горное плато, освоенное немецкими и итальянскими переселенцами. Умеренный климат, виноградники и главный регион зимнего туризма Бразилии.
115 км от Порту-Алегри и международного аэропорта Салгаду-Филью. Около 40 000 жителей. 7,9 млн посетителей в год.
02Спрос
В Грамаду нет высокого и низкого сезона в привычном смысле. Календарь событий распределяет спрос по всем двенадцати месяцам, поддерживая загрузку отелей, торговлю и сферу услуг вне пиков.
Крупнейший и самый продолжительный рождественский фестиваль в мире, уже 40-й по счёту, с программой на 88 дней подряд. Один он привлекает миллионы посетителей.
Второй сезон города, ставший событием национального масштаба в первом полугодии.
Один из самых авторитетных кинофестивалей Латинской Америки, проводится с 1970-х. Его приз Kikito — ориентир в бразильском кино.
Фестиваль классической и популярной музыки, собирающий исполнителей и студентов-музыкантов со всей страны.
Кулинарный маршрут по всему городу, вовлекающий ресторанный сектор Грамаду — одну из опор местного туризма.
Международная туристическая выставка, собирающая операторов и покупателей из десятков стран. Именно это событие связывает Грамаду с мировым рынком путешествий.
В 2025 году в Грамаду и соседней Канеле прошло около 680 мероприятий, собравших более 272 000 участников. В городе есть конгресс-площадки и гостиничная сеть, рассчитанная на деловой туризм.
Для инвестора календарь важен по одной практической причине: распределённый спрос снижает сезонность доходов.
03Рынок недвижимости
В 2024 году средняя цена квадратного метра в новостройках Грамаду достигла 18 914 реалов — выше, чем в Порту-Алегри, Флорианополисе и Куритибе. К 2026 году она приближается к 20 000 реалов.
Данные — из исследования Brain Inteligência Estratégica совместно с Planta, ассоциацией застройщиков Серра-Гауша.
Примечателен не уровень, а устойчивость. Этот результат получен в 2024 году — году исторического наводнения, закрывшего аэропорт Порту-Алегри на несколько месяцев. Грамаду удержал и цену, и объём продаж.
Объяснение то же, что лежит в основе этого актива: дефицит земли и ограничительное зонирование. Город не может расширяться вовне, не меняя собственного закона.
Источники: Brain Inteligência Estratégica и Planta — Ассоциация устойчивого девелопмента Серра-Гауша.
Эти цифры относятся к жилому рынку и служат индикатором динамики города. Они не сопоставимы напрямую с промышленной или сельской землёй, у которой своя система ценообразования.
04Место
Грамаду расположен в горах Серра-Гауша, в 115 километрах от Порту-Алегри, на юге Бразилии. Основанный немецкими и итальянскими переселенцами в конце XIX века, он стал самым состоявшимся туристическим направлением страны вдали от побережья.
В 2025 году город принял 7,9 млн посетителей — на 20,7% больше, чем годом ранее, и близко к рекорду 2023 года в 8 млн. Туризм даёт около 90% местной экономики. Natal Luz, уже 40-й по счёту, — самый продолжительный рождественский фестиваль в мире: 88 дней подряд.
Среди иностранных гостей лидируют Аргентина, Уругвай и США; всего приезжают из более чем семидесяти стран.
| Посетителей в 2025 | 7,9 млн |
| Рост к 2024 | +20,7% |
| Доля туризма в местной экономике | ~90% |
| Средняя продолжительность пребывания | 4,63 ночи |
| Гостиничный фонд | ~270 отелей |
| Расстояние от Порту-Алегри | 115 км |
Источник: Обсерватория туризма Грамаду, муниципальный секретариат по туризму.
Объявленные инвестиции в регион превышают 1,3 млрд реалов, включая комплекс Sirena Gramado с крытым горнолыжным склоном и первый в штате курорт Club Med, намеченный на 2027 год.
Отдельный регламент архитектурного стиля, строгий контроль вывесок и ограничительный генеральный план. Именно это поддерживает здесь стоимость земли — и делает запас подготовленной земли конечным.
05Тезис
Городская черта Грамаду проходит прямо через участок. С одной стороны — около шести гектаров промышленной зоны. С другой — двенадцать гектаров сельской земли, где допустимый коэффициент застройки не превышает 3%.
Это не дефект зонирования, а структура актива. Потенциал застройки сосредоточен в промышленном ядре; остальное служит защищённым буфером вокруг самого проекта.
Никто не сможет плотно застроить соседний участок — потому что соседний участок тоже ваш.
Схема. Точные площади каждой части устанавливаются геодезической съёмкой с геопривязкой.
06Градостроительный режим
Согласно муниципальным декларациям 100–103 от 2026 года, выданным секретариатом планирования Грамаду на основании Дополнительного закона 17/2022.
| Параметр | 7.1 — Промышленная | 9.4 — Сельская |
|---|---|---|
| Минимальный участок | 5 000 м² | 30 000 м² |
| Коэффициент застройки | 50% | от 2% до 3% |
| Коэффициент плотности застройки | 1,0 | от 0,02 до 0,04 |
| Этажей | 3 | 2 |
| Гостиничное использование | не разрешено | до 35 номеров |
Разрешены производство, крупные склады, грузовые операторы, оптовая и розничная торговля, мастерские, офисы, образование, медицинские и профессиональные услуги.
Разрешены жилые здания, офисы, средства краткосрочного размещения, рестораны, мелкое производство и преимущественно сельская деятельность.
07Право собственности
Короткая, прослеживаемая цепочка правообладания. Первые три участка происходят из одного разделения, зарегистрированного в 2014 году.
| № записи | Площадь | Положение |
|---|---|---|
| 30.219 | 4,2683 га | Фронт 201,70 м вдоль муниципальной дороги Carahá |
| 30.221 | 4,2683 га | Примыкает к 30.219 с севера |
| 30.220 | 4,2683 га | Примыкает к 30.221 с севера |
| 33.231 | 4,8600 га | На юго-востоке, граничит с Travessão |
Зарегистрированные сервитуты проезда соединяют остальные участки с муниципальной дорогой.
08Читаем карты
Оранжевая линия — городская черта Грамаду. Если проследить её на трёх масштабах, становится ясно, почему у участка два вида зонирования: линия проходит не рядом с участками, а через них.
Carahá
МАСШТАБ 1 · ГОРОД
МАСШТАБ 2 · БЛИЖЕ
МАСШТАБ 3 · УЧАСТОК
Все изображения в этом разделе — неотредактированные снимки экрана официального геопортала муниципалитета Грамаду.
09Документальная съёмка
Изображения выше — художественные. В этом разделе — неотредактированные снимки: спутниковые изображения и официальный геопортал муниципалитета.
Спутниковые снимки: Google Earth / Airbus. Картография: геопортал муниципалитета Грамаду. Геодезическая съёмка с геопривязкой и фотофиксация на местности — в дата-руме.
10Девелопмент
Склады, распределительные центры, крупное хранение и грузовые операции при коэффициенте плотности застройки до 1,0 в ядре.
Оптовая и розничная торговля, мастерские, офисы, образовательные учреждения и медицинские услуги.
В сельской части — средства краткосрочного размещения с гостиничным коэффициентом до 35 номеров.
Промышленные участки от 5 000 м² в городском ядре, при запрете на жилое разделение.
Грамаду не расширяет запас промышленной земли. Каждый пересмотр генерального плана скорее его сокращает.
Операционная деятельность в ядре, гостеприимство в поясе. Два разных рынка в одном активе.
Возможности, совместимые с подтверждённым зонированием. Любой конкретный проект требует согласования муниципалитета и независимой технической экспертизы.
11Логика назначения
В городской черте Грамаду Караха предлагает около шести гектаров промышленной зоны 7.1 — ровную часть участка на высоте 560–610 метров. При 50% застройки и трёх допустимых этажах параметры вмещают порядка 30 000 м² крытой площади в одном уровне; оценка будет подтверждена ведущейся геодезической съёмкой.
Всё, что потребляют Грамаду и Канела — 7,9 млн посетителей в 2025 году, — поднимается в горы из агломерации Порту-Алегри, чуть более чем за сто километров. Караха стоит у юго-восточных ворот муниципалитета, на границе с Трес-Короас, с фронтом 201 метр вдоль муниципальной дороги Караха.
Налоговая реформа Бразилии (конституционная поправка 132/2023 и дополнительный закон 214/2025) переносит налоги на потребление в место назначения и к 2033 году отменяет льготы по месту происхождения, десятилетиями определявшие, где компании размещали распределительные центры. С этого момента выбор площадки вновь становится логистическим решением: близость к потреблению, доступ и стоимость земли.
Налоговая реформа Бразилии за одну минуту
Бразилия заменяет пять налогов на потребление двойным НДС — федеральной частью и частью, разделяемой штатами и муниципалитетами, — с полным зачётом по цепочке и налогообложением по месту назначения: модель, знакомая международному инвестору. Переход длится с 2026 по 2033 год.
Прямое следствие для промышленных активов: региональные льготы, искажавшие логистическую географию страны, ослабевают с 2029 года и исчезают в 2033-м. Поскольку склад требует от восемнадцати до тридцати шести месяцев от договора до запуска, тот, кто хочет работать в этом горизонте, принимает решение в ближайшие два года.
Материал описывает действующий правовой режим и не является налоговой консультацией. Ставки и подзаконные акты ещё уточняются.
12Иностранным инвесторам
Приобретение сельской недвижимости иностранцами в Бразилии регулируется Законом 5.709/1971, который устанавливает ограничения и требования. В апреле 2026 года Федеральный верховный суд подтвердил, что бразильские компании под иностранным контролем приравниваются для этих целей к иностранным.
Две особенности этого актива заслуживают изучения.
Около шести гектаров находятся в границах городской черты Грамаду. Отнесение земли к городской или сельской имеет решающее значение для применения этого закона.
Собственником является бразильская компания, что допускает корпоративную структуру с миноритарным иностранным участием.
Оба пункта должен проверить бразильский юрист, специализирующийся на недвижимости и аграрном праве. Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.
13Дата-рум
Быстрый due diligence — это аргумент в цене. После регистрации мы предоставляем:
Написать Лии в TelegramКонсультант Burano. Отвечает на десяти языках и открывает документацию.
Предлагается единым лотом. Цена по запросу. Общение на португальском, английском, испанском, немецком, итальянском, арабском, японском, китайском, иврите и русском.
