売地 · ブラジル・グラマド
工業用地を生み出さなくなった街の、工業用地
ブラジル南部リオグランデドスル州グラマドの隣接四筆。単独所有、登記済みの進入路、市による用途地域の証明済み。
売地 · ブラジル・グラマド
ブラジル南部リオグランデドスル州グラマドの隣接四筆。単独所有、登記済みの進入路、市による用途地域の証明済み。
01所在地
大陸から市域まで、縮尺を四段階で。緑の点は常に同じ場所を指している。
地図はIBGEおよびNatural Earthの公開データをもとに作成。
ラテンアメリカ最大の経済規模。成熟した不動産市場と、公証登記所が管理する公信力ある不動産登記制度。
ブラジル最南端の州。アルゼンチンとウルグアイに接する。確立された工業と農業の基盤。州都はポルトアレグレ。
ドイツ系・イタリア系移民が開拓した高原地帯。温帯気候、ぶどう畑、そしてブラジル随一の冬季観光地。
ポルトアレグレおよびサルガド・フィーリョ国際空港から115km。人口約4万人。年間訪問者790万人。
02需要
グラマドに一般的な意味での繁閑期はない。年間の催事日程が需要を十二か月に分散させ、ピーク期以外もホテル稼働率・小売・サービス業を支えている。
世界最大・最長のクリスマス祭。第40回を迎え、88日間連続で開催。これ単独で数百万人を集める。
市の第二のシーズン。上半期の全国的な集客行事として定着している。
1970年代から続く、ラテンアメリカで最も伝統ある映画祭のひとつ。キキート賞はブラジル映画の指標とされる。
全国から演奏家と音楽学生が集う、クラシックとポピュラー音楽の祭典。
市内全域を巡る美食企画。地域観光の柱のひとつであるグラマドの飲食業界を動かす。
数十か国の事業者とバイヤーが集う国際観光見本市。グラマドを世界の旅行市場につなぐ催しである。
2025年、グラマドと隣接するカネーラで約680件の催しが開かれ、参加者は27万2千人を超えた。市はコンベンション施設とビジネス客に対応した宿泊網を備える。
投資家にとって、この年間日程には実務上の意味がある。需要が分散すれば収益の季節変動が小さくなる。
03不動産市場
2024年、グラマドの新築住宅の平均平方メートル単価は18,914レアルに達し、ポルトアレグレ、フロリアノポリス、クリチバを上回った。2026年には2万レアルに近づいている。
数値は、セーラ・ガウーシャ不動産開発団体Plantaと共同でBrain Inteligência Estratégicaが実施した調査による。
注目すべきは水準ではなく底堅さである。この結果は、ポルトアレグレ空港が数か月閉鎖された歴史的洪水の年、2024年のものだ。グラマドは価格と販売量の双方を維持した。
その説明は、この物件を支える理由とまったく同じである。土地の希少性と抑制的な用途規制だ。市は自らの条例を変えない限り、外へ広がることができない。
出典：Brain Inteligência Estratégica、およびセーラ・ガウーシャ持続可能不動産開発団体Planta。
これらの数値は住宅市場のもので、市の動向を示す指標である。独自の価格体系に従う工業用地や農地とは直接比較できない。
04この街
グラマドはブラジル南部、ポルトアレグレから115キロのセーラ・ガウーシャ高原に位置する。19世紀末にドイツ系・イタリア系移民が入植し、今日では沿岸部を除く同国で最も確立された観光地となった。
2025年の訪問者は790万人で前年比20.7％増、2023年の800万人という記録に迫った。観光は地域経済の約90％を占める。第40回を迎えたナタル・ルースは、88日間連続で開催される世界最長のクリスマス祭である。
海外からの来訪はアルゼンチン、ウルグアイ、米国が上位を占め、70か国以上から訪れている。
| 2025年の訪問者 | 790万人 |
| 2024年比の伸び | +20.7％ |
| 地域経済に占める観光の割合 | ~90% |
| 平均滞在日数 | 4.63泊 |
| ホテル数 | 約270軒 |
| ポルトアレグレからの距離 | 115 km |
出典：グラマド市観光局・観光観測所。
同地域で公表された投資額は13億レアルを超える。屋内スキー場を備えるSirena Gramado複合施設や、2027年開業予定の州初のクラブメッド・リゾートを含む。
建築様式を定める独自の条例、屋外広告の厳格な規制、そして抑制的な都市計画。これが地価を支え、同時に適格な土地の在庫を有限にしている。
05論点
グラマドの市街化区域線が敷地のただ中を通っている。一方には工業地域が約6ヘクタール。他方には、法定建蔽率が3％を超えない農村地域が12ヘクタール。
これは用途指定の欠陥ではなく、この資産の構造そのものだ。開発余地は工業の核に集中し、残余は事業そのものを囲う保護帯として機能する。
隣で密度を上げる者はいない。隣もまた、あなたの土地だからだ。
概念図。各区分の正確な面積は、実施中の測量により確定予定。
06都市計画規制
グラマド市都市計画局が補完法17/2022に基づき発行した2026年市告示第100号から第103号による。
| 項目 | 7.1 — Industrial | 9.4 — Rural |
|---|---|---|
| 最小区画 | 5,000 m² | 30,000 m² |
| 建蔽率 | 50% | 2〜3％ |
| 容積率 | 1.0 | 0.02 – 0.04 |
| 階数 | 3 | 2 |
| 宿泊施設 | 不可 | 35室まで |
製造業、大規模倉庫、運送業、卸・小売、工場、事務所、教育施設、医療サービス、各種サービス業が可能。
住宅、事務所、短期宿泊、飲食店、小規模製造、および主として農業的活動が可能。
07登記
短く追跡可能な権利の連鎖。最初の三筆は2014年に登記された単一の分筆に由来する。
| 登記番号 | 面積 | 位置 |
|---|---|---|
| 30.219 | 4.2683 ha | カラアー市道への間口201.70m |
| 30.221 | 4.2683 ha | 30.219の北に隣接 |
| 30.220 | 4.2683 ha | 30.221の北に隣接 |
| 33.231 | 4.8600 ha | 南東側、トラヴェサンに接する |
登記された通行権が、他の筆を市道に接続している。
08地図の読み方
橙色の線はグラマドの市街化区域線である。三つの縮尺で追うと、この敷地が二つの用途地域にまたがる理由が見えてくる。線は区画の脇を通るのではなく、中を通っている。
カラアー
縮尺1 · 市街地
縮尺2 · 近づく
縮尺3 · 敷地
本節の画像はすべて、グラマド市公式地理情報ポータルからの未加工の取得画像である。
09記録
上の図版は描かれたものである。本節の画像は未加工の実写—衛星画像と、市の公式地理情報ポータルの画面である。
衛星画像：Google Earth／Airbus。地図：グラマド市地理情報ポータル。測量成果と現地写真記録はデータルームにて提供。
10活用
倉庫、物流センター、大規模保管施設、運送事業。核の部分では容積率1.0まで。
卸・小売、工場、事務所、教育施設、医療サービス。
農村部分では、35室までのホテル係数による短期宿泊が可能。
市街化区域の核で5,000 m²からの工業区画。住宅分譲の禁止に留意。
グラマドは工業用地の在庫を拡大していない。都市計画の改定のたびに、むしろ縮小する傾向にある。
核で事業を、緑帯で宿泊を。ひとつの資産に二つの異なる市場。
証明された用途地域に適合する可能性。個別の計画には市の承認と独自の技術的検討を要する。
11消費地としての立地
グラマド市街化区域内で、カラハーは約6ヘクタールの工業地域7.1を提供します。標高560〜610メートルの平坦部です。建蔽率50%、3階建てまで許容という条件により、平屋換算で約30,000 m²の屋根付き床面積が見込めます。この数値は進行中の測地測量で確定します。
グラマドとカネーラが消費するもの——2025年の来訪者790万人——は、100キロ余り離れたポルトアレグレ都市圏から山を登ってきます。カラハーは市の南東の玄関口、トレス・コロアスとの境界に位置し、カラハー市道に201メートルの間口を持ちます。
ブラジルの税制改革（憲法修正132/2023および補足法214/2025）は、消費税の課税地を仕向地に移し、企業が物流センターの立地を決める根拠となってきた原産地優遇を2033年までに廃止します。以降、立地は再び物流上の判断——消費地への近さ、アクセス、土地コスト——に戻ります。
ブラジル税制改革を1分で
ブラジルは5つの消費課税を二層型付加価値税——連邦分と州・市共有分——に置き換えます。取引の連鎖を通じた全額仕入税額控除と仕向地課税という、日本や欧州の投資家がすでに知る仕組みです。移行期間は2026年から2033年です。
工業用資産への直接の影響として、国内の物流地理を歪めてきた地域優遇は2029年から効力を失い、2033年に消滅します。倉庫は契約から稼働まで18〜36か月を要するため、この期限内に稼働したい事業者は今後2年で判断することになります。
本資料は現行の法制度を説明するものであり、税務助言ではありません。税率および施行細則は未確定です。
12海外投資家の方へ
ブラジルにおける外国人の農地取得は法律5.709/1971により制限と要件が課される。2026年4月、連邦最高裁は、外国支配下のブラジル法人も本件では外国法人と同視されると再確認した。
この資産には検討に値する二つの事情がある。
約6ヘクタールはグラマドの市街化区域内にある。都市か農村かの区分が、同法の適用を左右する。
所有名義はブラジル法人であり、外国資本が少数持分で参加する会社形態が可能となる。
いずれの点も、不動産法および農地法に精通したブラジルの弁護士による検討を要する。本資料は情報提供のみを目的とし、法的助言ではない。
13Data room
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