土地出售 · 巴西格拉马多
一座不再新增工业用地的城市里的工业用地
位于巴西南部南里奥格兰德州格拉马多的四宗相邻地块。产权统一，通行权已登记，区划由市政府认证。
土地出售 · 巴西格拉马多
位于巴西南部南里奥格兰德州格拉马多的四宗相邻地块。产权统一，通行权已登记，区划由市政府认证。
01地理位置
从大洲到市域，四级尺度逐步推进。绿点始终指向同一个地方。
地图依据 IBGE 和 Natural Earth 的公开数据绘制。
拉丁美洲最大的经济体。房地产市场成熟，土地登记由公证登记处管理，具有公信力。
巴西最南端的州，与阿根廷和乌拉圭接壤。工农业基础扎实。首府：阿雷格里港。
由德国和意大利移民开拓的高原地带。气候温和，遍布葡萄园，是巴西最主要的冬季旅游区。
距阿雷格里港及萨尔加多·菲略国际机场 115 公里。常住人口约 4 万，年接待游客 790 万。
02需求
格拉马多没有传统意义上的淡旺季。密集的活动日程将需求分散到全年十二个月，使酒店入住率、零售和服务业在高峰期之外也能维持运转。
全球规模最大、持续时间最长的圣诞节庆，已举办至第 40 届，连续 88 天有活动安排。仅此一项就吸引数百万游客。
该市的第二个旺季，已成为上半年具有全国吸引力的活动。
拉丁美洲历史最悠久的电影节之一，自 1970 年代举办至今。其 Kikito 奖是巴西电影界的标杆。
古典与流行音乐节，吸引全国各地的演奏家和音乐学生。
遍及全城的美食巡礼，调动格拉马多整个餐饮业——本地旅游的支柱之一。
国际旅游博览会，汇聚数十个国家的运营商和买家，是格拉马多连接全球旅游市场的纽带。
2025 年，格拉马多及邻近的卡内拉共举办约 680 场活动，参与人数超过 27.2 万。该市拥有会议设施和适合商务旅游规模的酒店网络。
对投资者而言，这份日程表的意义很实际：需求分散，回报的季节性波动就小。
03房地产市场
2024 年，格拉马多新建房产的每平方米均价达到 18,914 雷亚尔——高于阿雷格里港、弗洛里亚诺波利斯和库里蒂巴。到 2026 年正接近 20,000 雷亚尔。
数据来自 Brain Inteligência Estratégica 与高乔山区房地产开发协会 Planta 合作完成的研究。
引人注目的不是价格水平，而是韧性。这一结果出现在 2024 年——那一年的历史性洪灾令阿雷格里港机场关闭数月。格拉马多的价格和成交量都稳住了。
其原因正是支撑本资产价值的同一逻辑：土地稀缺与严格的区划。不修改自身法律，这座城市无法向外扩张。
来源：Brain Inteligência Estratégica 与 Planta——高乔山区可持续房地产开发协会。
以上数据针对住宅市场，用以反映该市的活力，不能直接与工业或农村土地比较——后者遵循各自的定价体系。
04所在之地
格拉马多位于巴西南部的高乔山区，距阿雷格里港 115 公里。十九世纪末由德国和意大利移民开拓，如今已成为巴西最成熟的非沿海旅游目的地。
2025 年接待游客 790 万，同比增长 20.7%，接近 2023 年 800 万的纪录。旅游业约占本地经济的 90%。已举办至第 40 届的 Natal Luz 圣诞灯光节连续 88 天，是全球持续时间最长的圣诞节庆。
国际游客来自七十多个国家，以阿根廷、乌拉圭和美国为主。
| 2025 年游客 | 790 万 |
| 较 2024 年增长 | +20.7% |
| 旅游业占本地经济比重 | ~90% |
| 平均停留 | 4.63 晚 |
| 酒店数量 | 约 270 家 |
| 距阿雷格里港 | 115 公里 |
来源：格拉马多旅游观测站，市旅游局。
该地区已公布的投资超过 13 亿雷亚尔，包括设有室内滑雪场的 Sirena Gramado 综合体，以及计划 2027 年开业的该州首家 Club Med 度假村。
专门的建筑风格法规、严格的广告牌管控和限制性的总体规划。正是这些支撑了此地的地价——也使得优质土地的存量有限。
05投资逻辑
格拉马多的城市边界线径直穿过这片土地。一侧是约六公顷的工业用地，另一侧是十二公顷的农村土地，其法定建筑密度不超过 3%。
这不是区划上的缺陷，而是这项资产的结构。开发潜力集中在工业核心区，其余部分则成为项目自身周围受保护的缓冲带。
没有人能在隔壁密集开发——因为隔壁也是您的。
示意图。各部分的精确面积正通过地理参考测绘确定。
06规划制度
依据格拉马多市规划局根据第 17/2022 号补充法签发的 2026 年第 100 至 103 号市政声明。
| 参数 | 7.1 — 工业 | 9.4 — 农村 |
|---|---|---|
| 最小地块 | 5,000 平方米 | 30,000 平方米 |
| 建筑密度 | 50% | 2% 至 3% |
| 容积率 | 1.0 | 0.02 至 0.04 |
| 层数 | 3 | 2 |
| 住宿业 | 不允许 | 最多 35 个单元 |
允许制造业、大型仓储、货运企业、批发与零售、作坊、办公、教育、医疗服务及专业服务。
允许住宅建筑、办公、短期住宿、餐厅、小型制造业及以农业为主的活动。
07产权
产权链条简短、可追溯。前三宗源自 2014 年登记的同一次分割。
| 产权编号 | 面积 | 位置 |
|---|---|---|
| 30,219 | 4.2683 公顷 | 临 Carahá 市政道路 201.70 米 |
| 30,221 | 4.2683 公顷 | 紧邻 30,219 号地块北侧 |
| 30,220 | 4.2683 公顷 | 紧邻 30,221 号地块北侧 |
| 33,231 | 4.8600 公顷 | 位于东南侧，与 Travessão 相接 |
已登记的通行权将其余地块与市政道路相连。
08解读地图
橙色线是格拉马多的城市边界。沿着它在三个尺度上追踪，就能明白为什么这片土地有两种区划：这条线不是从地块旁边经过，而是从中穿过。
Carahá
尺度 1 · 城市
尺度 2 · 拉近
尺度 3 · 地块
本节所有图片均为格拉马多市政府官方地理门户的未经编辑截图。
09实录
上面的图片是艺术描绘。本节的图片是未经编辑的截图——卫星影像与市政府官方地理门户。
卫星影像：Google Earth / Airbus。制图：格拉马多市政府地理门户。地理参考测绘及现场照片记录存于数据室。
10开发
仓库、配送中心、大型仓储与货运业务，核心区容积率最高 1.0。
批发与零售、作坊、办公、教育设施及医疗服务。
在农村部分，可经营短期住宿，酒店系数最多 35 个客房单元。
城市核心区内 5,000 平方米起的工业地块，但不允许住宅分割。
格拉马多没有扩大工业用地存量，总体规划的每次修订反而趋向于缩减。
核心区经营，外环住宿。一项资产内的两个不同市场。
以上为与已认证区划相符的可能性。任何具体项目均需市政府批准及独立技术审查。
11目的地逻辑
在格拉马多城市边界内，卡拉哈提供约六公顷的7.1工业区——即地块中海拔560至610米的平坦部分。按50%建筑密度和三层限高计算，规划参数可容纳约30,000平方米的单层有盖面积，该估算将由正在进行的测绘予以确认。
格拉马多和卡内拉所消费的一切——2025年790万游客——都从一百余公里外的阿雷格里港都市圈翻山运来。卡拉哈位于本市东南门户，毗邻特雷斯科罗阿斯，临卡拉哈市政公路的正面宽度达201米。
巴西税制改革（第132/2023号宪法修正案和第214/2025号补充法）将消费税征收地转移至目的地，并在2033年前逐步取消数十年来决定企业配送中心选址的原产地优惠。此后，选址重新成为物流决策：贴近消费、交通可达与土地成本。
一分钟看懂巴西税制改革
巴西正以双轨增值税取代五项消费税——一部分归联邦，一部分由州和市共享——全链条抵扣进项、目的地征税，这正是国际投资者熟悉的模式。过渡期为2026年至2033年。
对工业资产的直接影响：曾扭曲全国物流版图的地区优惠自2029年起削弱，并于2033年消失。仓库从签约到投运需要十八至三十六个月，希望在此期限内投运的企业将在未来两年内做出决定。
本材料仅描述现行法律制度，不构成税务意见。税率与实施细则仍在制定中。
12致国际投资者
外国人在巴西购买农村不动产受第 5,709/1971 号法律约束，该法设有限制和要求。2026 年 4 月，联邦最高法院重申：就此而言，受外资控制的巴西公司视同外国公司。
这项资产有两个特点值得研究。
约六公顷位于格拉马多城市边界之内。土地被认定为城市用地还是农村用地，对该法的适用起决定性作用。
产权由一家巴西公司持有，这为外资少数参股的公司架构提供了可能。
以上两点均应由专精不动产及农地法的巴西律师审阅。本材料仅供参考，不构成法律意见。
13数据室
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